房子卖不如租，靠出租能解决问题吗？

近期,上海、广州、北京等地产风向标城市的二手房市场一片“雷声大雨点小”:待售二手房套数屡创新高,交易量、成交速度、平均成交价却远不及众多业主预期。越来越多的业主清晰的意识到,房子不好卖了。与之对应,通过出租来弥补长期持有房产的保值、增值、变现难题,成为了存量房时代的新潮流。

Part One房产增值逻辑正在“转弯” 

五一假期过后,全国各地的房地产市场集体“降温”,有些地区的房价甚至跌到了历史新低,主要城市二手房交易环比大跌,挂牌量大增。

据链家、中原房产统计,上海目前有近20万套二手住宅待售。与以往不同的是,急于解绑、被迫卖房、试探挂牌等多种心理并存,推动了挂牌价和成交价持续走低。

有统计数据显示,截至6月1号,广州的二手住宅已经达到了133000套,创下了新高。由于二手房供大于求,市场竞争愈发激烈,一些急于出手的业主,不得不降价出售。同时,在新房供应量激增的当下,二手房业主卖房之路难上加难。

从各大媒体报道的一线情况来看,微博同城热搜上,业主为卖房可以一天降价20万,更有甚者降价90万。上海同样如此,有中介表示着急卖的房东几乎都在清一色的降价,降价80万、甚至低于市场价100万+,谈判空间在5%-10%左右。

房地产市场的变化,让许多业主对“持有就是上涨、最终卖出一个好价钱就可以了”等惯性思维开始产生怀疑。一面是房屋资产占家庭人均财富70%以上的资产配比,一面是涨不动甚至是“阴跌”的市场情况,一定要让房屋资产长期保值、增值、持续产生现金收入,成为了将“出租”推向聚光灯的最重要因素。

实际上,根据“租售比”计算公式来看,每个月的月租与房屋总价的比值越小,说明房屋的交易价值远远大于出租。在房价的增值幅度、增值预期足够大时,出租带来的收益对于个人业主确实缺少吸引力。但是在房价趋稳的时代,如何“做大”租售比,将房产增值方向从“单次买卖”转向“长期运营”,是希望长期持有房屋并持续享有收益的业主们的必由之路。

Part Two卖不如租,为什么靠出租能解决问题

目前来看,我国房产市场已进入存量时代,虽然住房供不应求已经得到有效缓解,但多数房源仍处于房龄高、品质下降的状态。而人口向城市群、中心城市的流入,市场需求更加偏向“品质”租房。从广义上来说,品质居住需求与住房供给之间仍存在结构性错配。

具体而言,从供给端来看,因为存量住房分散在海量的个人业主手中,面对如何合理升级、高效出租、最大化收益等宏观难题,不仅缺少时间、精力、资金对房屋装修升级,也缺少长期管理出租房经验的“微观个人”难以应对。最主要的是,不少业主仍在出售和出租之间摇摆不定,传统出租方式已经不能满足需要,他们期待更加灵活的出租方式。

从需求端来看,租客需求更加多元化、个性化,且“买不如租”的时代或许已来临。随着租房市场不断扩大,租客对品质生活的要求更高,居住安全、舒适度、生活服务成为影响租客决策的重要因素。更重要的,房价不再上涨,租售比处于合理区间,当租房低于房产持有成本后,年轻人更愿意选择“租房”这种灵活自由的居住方式。

在全球各国家的租房市场发展经验来看,各国住房租赁市场都有机构化、规模化、专业化住房租赁企业或机构作为市场核心,打造长租房投资、开发、运营和管理服务的完整产业生态。长租机构产品与普通租房模式相比,租赁关系更加稳定、房屋品质更加优质、配套服务更加完善,租客租住体验更加舒适。

根据以上情况来看,模式合理、能力专业的长租机构是利好房东、租客、市场的最优解。通过对房屋“产品化改造、高品质装修、专业出租、租期服务管理”来进行房屋资产管理,有助于提高房屋议价能力和价值增长空间。

Part Three共享、共赢,专业长租机构是怎样让业主增值保值的

聚焦我国长租市场,随着机构专业化程度的提高,一些长租机构敏锐的发现了传统模式的固有瓶颈,并以决然姿态推动变革。以头部长租机构自如为例,在2021年2月份,推出了“增益租”模式,借助这种模式,自如跟业主之间形成利益共享、合作共赢的伙伴关系。

相较于之前的“省心租”模式,“增益租”的核心则在于“产品化+管理服务的房屋资产管理”,具有“无差价、无空置期、收益有保底”三大特点。在这个模式下,自如扮演了一个资产管理的“服务者”角色,业主需要为自己房屋的改造升级承担费用,并有权利全程参与其房产改造、验收等环节之中,承担投入、监督过程、享有增值。

这个模式在刚推出的时候震惊了行业,“让业主自己掏钱为出租的房屋做升级改造”,这是长租行业闻所未闻、从不敢想的资产运营思路。然而,两年多时间过去了,自如亮眼的成绩证明了这一模式的可行性和前瞻性。目前自如新收的房源已经全部采用增益租模式了,截至2022年底,增益租2022年全年委托量同比增长50%。

在这一模式下,业主、租客、平台三者各自分工,共享资源优势,共享发展成果。

对于业主来说,在这一模式下,需要自己承担房屋装修费用,但自如标准的装修,让房屋产品在租赁市场更有竞争力,同时租金收益透明有保障,还有提升空间。较“省心租”等模式,租期更加灵活,1年起签,业主可自由选择1-8年的任意合作时间,合作时间更加灵活,享受自如专业托管服务让业主更加省心。

对于租客来说,自如目前拥有包括友家、整租心舍、曼舍、自如寓等产品,基本覆盖了租客群体中从毕业生开始到组建一个家庭的完整的租住需求。同时自如还开发线上APP,集合了看房、签约、解约、保洁、维修还是搬家等服务功能。不管在租房流程方面,还是在配套服务方面,自如都做了比较完善的考虑,照顾到租客在方方面面的细节需求。

对于平台来说,新模式下的长租机构,机构不再赚“资产性收入”的钱,赚的是包含装修、空租风险承担、招揽租户、租务处理、保洁维修等在内的“服务性收入”的钱。从“持有物业”变成“提供服务”,商业模式的健康可持续性提高,未来增长的空间也会更大,也可以帮助平台完了专业资产管理模式的升级。

通过“增益租”模式,自如跟业主、租客建立起更加稳固的合作关系,可以有效规避二房东等传统模式的弊端,享受到保底收益、专业房屋资产管理等利好。同时也能够在顺应当下市场发展趋势的同时,实现企业自身的稳步发展。

综上所述,房地产大势已基本清晰,治本之策在于促转型,租赁房至关重要,不仅需要房东有动力拿出房子补充供给,还需要更优质的房子,更好的配套和服务。长租机构作为两者之间的“桥梁”,不仅要“重”在土地、房屋建设,更要“重”在产品研发、服务完善、科技赋能、运营管理等软实力的投入,才能从根本上促进住房租赁行业的发展。

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