外部资金入股或将成为房地产企业化解债务危机的新途径

近期,有海外媒体爆出,被称为大湾区“旧改之王”的佳兆业收到了海外债权人提出的近五十亿美元的纾困融资方案,这已经是海外债权人向佳兆业提出的第二次注资方案。

据了解,目前市场上并不止佳兆业一家面临美元债务违约的问题,多家内地房企也同样面临债务违约的风险。21资管研究院统计称,眼下房企美元债违约新闻不断涌现。2021年,违约金额合计274.36亿美元,同比大幅增长163%,涉及违约债券高达63只,首次违约主体14家。其中,房地产企业占据了美元债违约的绝大部分,2021年房企违约金额244.78亿美元,占比高达90%。据海外券商统计,截至2022年8月底,房企违约金额更是高达372亿美元。

众多违约的房企都面临如何重组海内外债务的问题,但面对今年以来销售大幅下滑的现状,靠企业自身运营产生现金流自救,从而成功重组债务这一目标恐怕困难重重。外部资金方的引入将是企业盘活资产、实现价值、保交楼的关键助力。据观察,目前已宣布的“自救”计划中有不少涉及这样的新资金注入。

《金融时报》子公司 Debtwire 9月14日报道指出,有一名知情信贷投资者向该报记者透露,花样年的美元债重组方案将包括约5千万至1亿美元的新资金投入,以用于支付条款修订同意征求费以及部分债权的清偿费。

而河南龙头房企建业地产在其2022年中期报告中也披露,7月21日河南铁路建设投资集团通过全资子公司河南同晟置业有限公司正式完成入股,成为公司第二大股东。未来双方将通过整合品牌、产业、资源优势,实现多领域的协同融合、优势互补、合作共赢。惠誉评级补充,除了股权收购,建业地产还将以每年5%的利率向新第二大股东发行7.08亿港元的可转换债券。

但总体而言,绝大部分境外债务重组进展较为缓慢。其中恒大在今年1月、3月曾先后表示,将会在今年7月底前提出债务重组方案;佳兆业去年12月美元债违约后,随即宣布会进行债务重组,公司财务顾问曾向债权人承诺将于今年7月确定整体重组计划,但至今仍遥遥无期。

不仅如此,目前有传内地房企债务违约的声音仍在持续。9月27日,旭辉控股因天津项目一笔信托融资未能按时兑付,导致公司美元债价格在次日出现暴跌,其3亿美金2023年到期的美元债下跌20个点至58,2027年到期的美元债也大跌近14个点,此事件再度给内地房企信用危机增添一丝阴霾。

房企涉及的美元债属于信用债,债券背后没有实质的抵押品,而是依靠企业本身信誉发行,发行的主体通常是实力雄厚、信誉较高的大型企业。由于国际金融市场紧密相连,大量信用债的毁约所带来的负面影响或将传导至整个国际市场,但同时美元信用债对于国内企业的融资渠道来说占据十分重要的位置。在房地产企业毁约风波频现下,我国企业的美元信用债在国际市场上的声誉是否受到影响将会是一个问号。

业内人士认为,一方面,美元债到期压力较大;另一方面,穆迪今年共下调了38家地产企业主体评级,其中5家下调至违约,进一步加剧了企业再融资的压力。在行业盘整、地产销售疲软,叠加外部融资环境遇冷的背景下,新资金的介入对扭转局势至关重要。

天下虽“没有免费的午餐”,但企业必须先活过来才能好好享受这顿饭。危机当前,无论是国内资金还是国外资金,只要对“保交楼”、“保项目”、“保薪资”有利的,都应该是企业的首选。新资金的参与不仅能为地产行业带来新增的存量资金,还能助力推进境内外重组等战略目标,进而更好地保护各方利益。